AirBNB- La opinion de un corredor

   En el momento que escribo este articulo esta bajo la consideracion de la Cámara de Representante y el Senado de P.R. así como de la Asamblea del Municipio Autónomo de San Juan la Ley de Condominios y  el Reglamento para los Alquileres a Corto Plazo ( ACP ) respectivamente.

    Escribiré un poco sobre los Alquiles a Corto Plazo ( ACP ) en este caso en discusión la Plataforma de AirBNB considerado como una actividad comercial conforme a la ley. Esto lo hago como corredor de bienes raíces en los pasados 38 años y como miembro de la Asociación de Arrendadores de Bienes Inmuebles de P.R. Única asociación organizada e inscrita al Departamento de Estado que agrupa profesionales de bienes raíces, abogados, Realtor, ingenieros así como también dueños de propiedades unifamiliares y multifamiliares de alquiler cuyos miembros algunos tienen hasta sobre 100 unidades de alquiler en propiedad. La trayectoria desde su fundacion a sido representar, proteger y legislar en favor de los arrendadores.   

    Además, la Ley 10 del 26 de abril 1994, ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor , Vendedor y Empresas de Bienes Raíces en P.R. Art. 2 Inc. A y que quiere decir que la practica  ya esta reglamentada y que hay un campo ocupado ante y con el Estado que regula  el aspecto de arrendamiento de propiedades en P.R. y la persona natural o jurídica somos NOSOTROS los corredores y/o vendedores de bienes raíces a cargo de esta sana practica. 

    Este asunto es mucho mas complejo que pensar que nosotros perderemos dinero por que los inversionistas ya no escojeran a P.R. como destino y se irán a otros lugares o países a invertir.

    Entre muchas cosas se trata numero 1, de que hay un estado de derecho que define que es un alquiler a corto plazo ( ACP ) y es el Código Civil. Numero 2, que existen unas juntas de residentes debidamente registradas y constituidas con carácter jurídico que pueden establecer reglamentos que regulen las practicas de la plataforma de AirBNB para una sana convivencia. Numero 3, que no se puede discriminar y menos decirle a un dueño de propiedad que hacer con su casa o apartamento. Numero 4, existen una zonificaciones de uso que simplemente limitan las áreas geograficas donde se pueden desarrollar estos negocios conforme a la Junta de Planificacion de P.R.

    En mi opinión, esta innovadora plataforma de AirBNB vino para quedarse por sus grande beneficios marginales que discutiremos en otra ocasión y como todo tenemos que atemperarlo a nuestra cultura y estado de derecho. Sin perder de perspectiva que estamos mercadeando a P.R. como un destino turístico y de inversión a nivel mundial.

    Este un tema que continuare desarrollando en un próximo articulo ya que hay mucha tela que cortar. Check and Buy Properties y/o Marcos Andino. Miembro del Consejo Asesor de la Alianza de Corredores y Vendedores de Bienes Raíces de P.R. Miembro AABI, CUD, Realtor, NAHREP, Lic. IG #5   

Corredor: Poniendo clasificados engañosos ?

En las ultimas semanas los medios noticiosos han ventilado lo que consideran varias querellas de consumidores quejandose por la practica de algunos corredores de bienes raíces o Realtor como ellos alegan de anunciar propiedades ya opcionadas o vendidas. Y sobre todo de continuarlas mercadiando en sus paginas web con el propósito de atraer clientes y venderles otras disponibles de su lista de inventario. 

Esta semana los Representantes José Che Perez Cordero y Guillermo Miranda Rivera presentaron una legislacion que prohibe continuar anunciando un inmueble para la venta o arrendamiento cuando el mismo no se encuentre disponible con el propósito de hacer negocio con otras propiedades disponibles. El proyecto de la Cámara 1891 busca prohibir esta practica. Según los legisladores, " evidentemente esta acción constituye una falta de ética. Esto a su vez es un engaño para el cliente. Esta Ley además de fijación de multas entrara en vigor inmediatamente una vez aprobada".

En mi opinión y según mi experiencia por los pasados 38 años sin restarle meritos e intención a la Ley añado que existe una Ley Orgánica - Ley  Num. 5 del 23 de abril de 1973 según enmendada del Departamento de Asuntos del Consumidor Art. 6, J, ect y el Art. 19  donde esta agencia tiene la facultad de fiscalizar, reglamentar e imponer multas sobre anuncios en los medios y practicas engañosas en el comercio sobre productos y servicios. Esto incluye fraude, falsa representacion donde cualquier violación de esta sección constituye un delito publico y se puede imponer hasta la cárcel.

Entonces, Donde esta el verdadero problema? 

1.  Si ya esta tipificado como delito que pasa que no se hace cumplir la Ley.

2. Si es que dichos artículos de DACO necesitan atemperarse a los tiempos por que no lo enmiendan.

3. Con que dinero pondrán a funcionar esta Ley o sera una ley mas que no tiene garras.

4. El personal fiscalizador esta disponible.

5. Como y quien pondrá esta ley a funcionar.

Sera 1 (una) enmienda con vigor y cumplimiento inmediato lo que necesita la industria de bienes raíces cuando llevamos décadas  reclamando cambios justos y atemperados a la Ley 10 y sus Reglamentos ?

La fiscalizacion por décadas ha sido poca o ninguna hasta llegar a creer que la Junta esta inoperante. Reconozco la capacidad y profesionalismo de los miembros de la misma  pero también reconozco el poco respaldo del gobierno y el estado hacia nuestra profesión y sobre todo al consumidor. ( Vea el escrito anterior sobre La Fiscalizacion )

Marcos Andino y/o Check and Buy Properties es Miembro Asesor de la Alianza de Corredores y Vendedores de Bienes Raíces de PR.

Impacto del Huracan Maria- Codigo de Construccion

Continuamos con el tema del Huracán María esta vez parte IV y con un tema controversial y de mucha relevancia. Como ya todo sabemos María destapo muchas cosas pero sin duda alguna destapo lo que es un secreto a voces- la Construccion de viviendas en P.R.

Para resaltar, Puerto Rico se rige por un Código de Construccion el cual las normas y reglamentación están ancladas a los Códigos Internacionales y que la versión actual es adoptada del International Building Code  que data del 2009. Este Código recoge unas áreas sensitivas  de la construccion y remodelacion de viviendas: edificacion, plomería, incendios, mecánica, gas, conservacion de energía, remodelacion, aguas usadas y residencial.

Para continuar, en P.R. mas del 55% de las viviendas construidas se han realizados "informalmente" que es otra palabra para decir que NO cumplen con los códigos de construccion y obtención de permisos. En otras palabras la gran mayoría de las construcciones en la montaña y ruralia, así como en remodelaciones de propiedades existentes  no siguen diseños, reglamentos ni permisos. Y mucho menos son diseñados o construidos por ingenieros,, arquitectos o constratistas certificados.

Para seguir, Y ¿donde esta el Estado en todo esto? continuaremos....

Para informar, en esto días se esta llevando acabo una Resolucion Conjunta en la Cámara para enmendar dicho código. Les aclaro  que aunque nuestro codigo es una adaptacion del Código de Construccion  de USA los cambios son altamente técnicos y que una vez diseñado hay que llevarlos a planos y luego a EJECUCION.

Para sorpresa, muchas veces NO son los materiales con los que se construye SINO como se construye. Se construye en zonas inundables, cerca de ríos, en barrancos, en áreas remotas. Y creemos que pintando  y sellando el techo ya con esto le damos mantenimiento a la vivienda. Pero y como es posible que pase eso? Si tenemos organizaciones profesionales de envergadura como lo son los Ingenieros, Arquitectos, Agrimensores, Constructores. 

EN MI OPINIÓN, Puerto Rico tiene unas particularidades geograficas, topográficas, climáticas, y sobre todo sociales y políticas únicas a cualquier país del mundo. Tenemos que adaptar estas enmiendas a las condiciones de P.R. Estos cambios deben de incluir reglamentos severos y punitivos no solo a la construccion nueva sino a remodelaciones o cambios estructurales. Cambios para una conservacion energética, resistencia a sismos, estructuras con resistencia a vientos de sobre 150 millas y sobre todo establecer reglamentos para mantenimiento de propiedades. 

Y para cerrar con la pregunta de los 64 mil chavitos, COMO VAMOS A HACER CUMPLIR ESTOS REGLAMENTOS Y CODIGOS ? Nos vemos en el proximo articulo...

Check and Buy Properties y/o Marcos Andino, 787.955.2433

IMPACTO DEL HURACAN MARIA - PARTE III- LA RECONSTRUCCION

En artículos anteriores hemos desarrollado diferentes temas relacionados al Impacto del Huracán María en los Bienes Raíces ( busque en temas anteriores ) en Puerto Rico. Queremos que la destrucción que hubo por falta de construir de una manera responsable no vuelva a pasar. 

Pero tengo una muy valida preocupación: ¿Que padre de familia después de ver su hogar y el de sus vecinos destruido va a esperar para seguir los Reglamentos y Códigos y levantar su casa?, ¿ Que jefe de familia va a gastar lo que no tiene y no ha necesitado nunca para poner a su nombre el titulo de la propiedad que heredo o le permitieron construir en la finca de su familia ? y todo para poder recibir ayuda de FEMA.  Hablamos de esto mas tarde...

Según Elliot Santos, del Colegio de Arquitectos, la preocupación esta en el afán de reconstruir y de agilizar la reconstrucción de residencias y que No sigan los reglamentos y permisos bajo la dirección de un profesional donde Juan Del Pueblo por no tener los recursos para contratar un ingeniero o arquitecto construya sin permisos y sobre todo sin Fiscalizacion. En otras palabras construir pasando por alto la ley arriesgando sus vidas y propiedades. Y peor aun NO podrán soportar otro evento catastrófico.

Según la Oficina de Gerencia y Permisos ( OGPe ) las obras descritas en códigos  que no requieren permisos, al igual que obras que totalicen los $6,000, tampoco requieren permisos sino una notificacion.

Y la pregunta es, ¿En que agencia del Gobierno recae la responsabilidad de fiscalizar obras de mayor envergadura ? Esta es ejercida por la Junta de Plantificación presidida por María del C. Gordillo y es desde el  2017 que esta agencia tiene esta Magna tarea de inspeccionar las obras por profesionales licenciados. Les notifico que es incierto el numero de inspectores así como las querellas recibidas - para Variar.

En conclusión, TODA persona debe entender que construir fuera de los procesos y códigos pone en riesgo, OTRA VEZ, su vida y la de los suyos además de su activo mas importante.

Check and Buy Properties, Marcos Andino, Alianza de Corredores y Vendedores de Bienes Raices de P.R., 787.955.2433